BAIL COMMERCIAL : QUI DOIT PRENDRE EN CHARGE LES TRAVAUX PRESCRITS PAR L’AUTORITE ADMNISTRATIVE ?

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21 novembre 2022

« Sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur », tels sont les termes de la décision rendue récemment par la Cour de Cassation qui vient ainsi rappeler l’importance d’être particulièrement attentif sur la rédaction des clauses du bail Cass. Civ. 3ème, 19 octobre 2022, n°22-13451).

Selon l’activité qu’il exerce dans les lieux loués, le locataire doit se conformer à diverses règlementations imposées par l’administration. Ainsi par exemple, un immeuble loué en vue de l’exploitation d’un hôtel ou d’un restaurant, doit respecter des règles très strictes assurant la protection du public en matière de d’hygiène et de sécurité. Lorsque l’immeuble ne répond pas à ces règles, des travaux de mise en conformité s’imposent sous peine de fermeture des lieux. 

La question se pose alors de savoir qui, du bailleur ou du locataire, doit prendre en charge ces travaux.

 L’article 1719 du Code Civil précise en son alinéa 2 que le propriétaire a l’obligation d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage pour lequel elle est louée. Il incombe donc en principe au bailleur de réaliser les travaux de mise en conformité avec la règlementation.

 Les parties peuvent toutefois déroger à ce principe selon la date de conclusion du contrat.

• Pour les baux commerciaux signés avant le 5 novembre 2014;

Les parties peuvent convenir de mettre à la charge du locataire tout ou partie des travaux imposés par la règlementation dès lors que le bail prévoit de manière expresse et non équivoque ce transfert de charges (Cass. Civ. 3ème, 16 mai 2000, n°98-20555 ; Cass. Civ. 3ème, 12 octobre 2004, n°03-13745). 

• Pour les baux commerciaux conclus ou renouvelés depuis le 5 novembre 2014:

Si le bail comporte une clause dérogatoire mettant explicitement à la charge du locataire les travaux de mise aux normes, cette clause ne s’appliquera qu’aux travaux ne relevant pas des « dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ». 

Pour rappel, l’article R. 145-35 du Code de Commerce interdit de faire supporter, par le locataire, les travaux énumérés à l’article 606 précité. Toute clause contraire est réputée non écrite.

Dans tous les cas, le locataire ne sera tenu d’exécuter les travaux prescrits par l’administration qu’à la condition qu’une clause claire et précise le prévoit.

Si le bail ne comprend pas de clause mettant à la charge du locataire des travaux prescrits par l’administration, ce sera au propriétaire de réaliser tous les travaux énoncés par l’administration. 

Dans l’affaire ayant donné lieu à la décision rendue par la Cour de Cassation le 19 octobre 2022, le bailleur avait donné à bail commercial un immeuble destiné à l’exploitation d’un hôtel. 

Plusieurs années après la conclusion du contrat, la commission de sécurité de la ville notifie au locataire un arrêté de fermeture administrative de l’établissement en raison de l’existence de graves anomalies de nature à mettre en danger la sécurité du public.  

Le locataire assigne donc son bailleur en remboursement des loyers acquittés pour les derniers trimestres du bail. Il soutient également que les travaux prescrits par l’autorité administrative, notamment en matière de sécurité, incombaient au bailleur en l’absence de stipulation contraire.

 La Cour de Cassation a suivi la position du locataire et a jugé que :

 « après avoir constaté que la fermeture de l’hôtel avait été prononcée par la commune de xxxx à raison de très graves anomalies de nature à mettre en danger la sécurité des personnes et alors que, sauf stipulation expresse contraire, les travaux prescrits par l’autorité administrative sont à la charge du bailleur ».

Elle rappelle ainsi d’une part que l’obligation de délivrance du bailleur implique une mise aux normes de sécurité des établissements recevant du public (comme les hôtels) et d’autre part que les travaux prescrits par l’autorité administrative sont par principe à la charge du bailleur en l’absence de stipulation contraire.

La Cour de Cassation veille ainsi au respect de la volonté des parties et il incombera à ces dernières d’être particulièrement attentives sur la rédaction des différentes clauses.

Pour toute question, Maître Caroline MREJEN-BERREBY, Avocat en droit commercial, se tient à votre disposition et se fera un plaisir de vous accueillir au cabinet.