L’AGENT IMMOBILIER PEUT-IL PRÉTENDRE AU PAIEMENT DE SA COMMISSION EN CAS DE RACHAT PRÉFÉRENTIEL DU LOCATAIRE COMMERCIAL ?

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12 décembre 2022

« Lorsque le propriétaire d’un local à usage commercial ou artisanal envisage de vendre celui-ci, il en informe le locataire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. Cette notification doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. »

Telles sont les dispositions de l’article L.145-46-1 du Code de Commerce.
Le droit de préférence permet ainsi au locataire d’acquérir les locaux dans lesquels il exploite son fonds de commerce ou artisanal par préférence, en se substituant à un tiers qui est sur le point de l’acheter mais à égalité de prix avec les autres candidats.
Il suscite à cet effet de nombreuses interrogations sur l’interprétation de la notion de prix de vente et notamment sur le fait de savoir si, le locataire qui exerce son droit de préférence, doit payer la commission de l’agent immobilier qui est intervenu pour commercialiser le bien alors qu’il n’a pas eu besoin de recourir aux services de ce dernier.
La Cour de Cassation est récemment revenue sur sa position en répondant par l’affirmative.
Elle a ainsi précisé, dans un arrêt du 28 septembre 2022 que « l’exercice du droit de préférence prévu au bail ayant pour effet de substituer la locataire dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé, celle-ci était tenue de payer la totalité du prix convenu avec l’acquéreur évincé, y compris la commission de l’agent immobilier » (Cass. Civ. 3ème, 28 septembre 2022).
La Cour avait pourtant précédemment jugé que l’offre notifiée au locataire ne pouvait inclure dans le prix offert les honoraires de négociation de l’agent immobilier puisqu’aucun intermédiaire n’était nécessaire ou utile pour réaliser la vente résultant du droit légal de préférence. (Cass. Civ. 3ème, 28 juin 2018 et Cass. Civ. 3ème, 23 septembre 2021).
Les juges ont donc opté pour une interprétation élargie de la notion de prix de vente en rappelant que la substitution du locataire dans les droits et obligations de l’acquéreur évincé emportait le paiement de la commission de l’agent immobilier en sus du prix du local.

Pour toute question, Maître Caroline MREJEN-BERREBY, Avocat en droit commercial, se tient à votre disposition et se fera un plaisir de vous accueillir au cabinet.