COVID ET LOYERS COMMERCIAUX : CLAP DE FIN POUR LES LOCATAIRES !

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14 novembre 2022

Après des revirements multiples sur l’obligation ou non pour les locataires, pendant les périodes de fermeture administrative imposée par l’état d’urgence sanitaire, de payer leur loyer commercial, la Cour de Cassation est venue mettre à termes à toutes ces interrogations en tranchant en faveur des bailleurs.

Les décisions rendues à la veille des arrêts du 30 juin 2022, que ce soit en première instance ou en appel n’avaient pas permis de mettre un terme au débat d’une façon claire.

Par une série de 3 arrêts rendus le 30 juin 2022 (Civ. 3ème, 30 juin 2022 – n°21.20190,  Civ. 3ème, 30 juin 2022 – n°21.20127 et Civ. 3ème, 30 juin 2022 – n°21.19889), la troisième chambre civile de la Cour de Cassation revient sur les motivations précédemment invoquées par les locataires pour justifier de leur demande de diminution du prix du bail et les écarte :

 

  • la perte partielle et temporaire de la chose louée par l’effet des mesures d’interdiction d’accueil du public: cette interdiction qui s’inscrivait dans un ensemble de mesures ayant pour objet de restreindre les rapports inter-personnels dans le but de limiter la propagation du virus, ne réglementait pas l’usage des locaux, mais la circulation des personnes dans l’objectif de garantir la santé publique. Elle n’est dès lors pas à l’origine d’une perte des lieux loués, en sorte que les locataires n’étaient pas fondés à se prévaloir de l’article 1722.
  • Le manquement du bailleur à son obligation de délivrance, justifiant que les locataires invoquent l’exception d’inexécution : les effets de l’interdiction de recevoir du public s’imposant aux bailleurs comme aux locataires, ils ne peuvent leur être imputables et aucun manquement contractuel à leur obligation de délivrance ne saurait donc leur être reproché.
  • La force majeure: le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.
Il en résulte que l’obligation de paiement des loyers commerciaux n’a été ni suspendue, ni neutralisée pendant la crise du COVID. La Cour de Cassation tranche donc nettement en faveur des bailleurs
La sévérité des solutions retenues en ce qui concerne les locataires peut être justifiée par l’importance des aides publiques dont ces derniers ont pu bénéficier, ainsi que par les mesures de droit dérogatoires adoptées en leur faveur.

Pour toute question, Maître Caroline MREJEN-BERREBY, Avocat en droit commercial, se tient à votre disposition et se fera un plaisir de vous accueillir au cabinet.

QUELQUES RAPPELS SUR L’ARTICULATION ENTRE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE DU BAILLEUR ET LA CHARGE DES TRAVAUX NÉCESSAIRES A L’EXERCICE DE L’ACTIVITÉ AUTORISÉE

QUELQUES RAPPELS SUR L’ARTICULATION ENTRE L’OBLIGATION DE DÉLIVRANCE DU BAILLEUR ET LA CHARGE DES TRAVAUX NÉCESSAIRES A L’EXERCICE DE L’ACTIVITÉ AUTORISÉE

par | Juin 19, 2024 |

Si le principe de l’obligation de délivrance est expressément posé par les articles 1719 et 1720 du Code Civil, son contenu et ses contours ont été définis par les décisions de la Cour de Cassation. L’article 1719 dispose en effet que le bailleur est obligé, par la...