SUR L’IMPORTANCE DE BIEN RESPECTER LES DISPOSITIONS DU BAIL LORS D’UNE CESSION DE FONDS DE COMMERCE

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28 Novembre 2022

En matière de cession de fonds de commerce, il existe un certain formalisme que les parties – cédant et cessionnaire – doivent respecter pour que la cession soit valable. Il en est ainsi de la cession du bail qui doit observer les dispositions stipulées dans le contrat de bail lui-même ou de celles prévues par l’article 1690 du Code Civil.

Si le cédant ou le cessionnaire ont omis de respecter ces formalités, la cession est inopposable au bailleur et les conséquences sur la cession du fonds peuvent être très graves.

Dans une affaire jugée récemment par la Cour de Cassation, M. et Mme X. avaient cédé leur fonds de commerce à la société Y par acte sous seing privé.

Or, le bail commercial contenait une clause stipulant que : « Toute cession ou sous-location devra être réalisée par acte authentique auquel le bailleur sera appelé et dont une grosse sera délivrée sans frais ».

Le bailleur, constatant que les dispositions du contrat de bail n’avaient pas été respectées, a fait délivrer aux cédants un commandement de payer visant la clause résolutoire et leur a notifié un congé avec refus de renouvellement. Il les a ensuite assignés, avec le cessionnaire du fonds, en constatation de la clause résolutoire et en inopposabilité de l’acte de cession.

La Cour d’Appel a fait preuve d’une certaine souplesse quant à l’interprétation des clauses du bail en déclarant la cession opposable au bailleur au motif et le congé délivré nul.

Elle a ainsi considéré que le bailleur avait implicitement renoncé à la formalité de l’acte authentique en demandant par courrier, à l’avocat rédacteur de la cession de fonds de commerce, de rappeler aux parties les modalités du bail initial.

Ce courrier constituant un acte positif et non équivoque, le bailleur avait donc accepté la cession de fonds de commerce par acte sous seing privé. 

Ce n’est pas la position retenue par la Cour de Cassation qui est venue préciser que :

« En statuant ainsi, alors qu’il ne résultait de ce courrier aucune renonciation claire et expresse de la bailleresse à se prévaloir de la clause du bail imposant la forme authentique pour toute cession, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes clairs et précis, a violé le principe susvisé. »

Les juges réaffirment ainsi le principe de la force obligatoire du contrat et rappellent qu’il leur est impossible de dénaturer l’écrit qui leur est soumis.

Dès lors, la renonciation à un droit doit résulter d’un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer.

Cass. Civ. 3ème, 7 septembre 2022

Pour toute question, Maître Caroline MREJEN-BERREBY, Avocat en droit commercial, se tient à votre disposition et se fera un plaisir de vous accueillir au cabinet.